STATUT DU BAILLEUR 

Il est d’abord fondamental de comprendre que les revenus tirés par les bailleurs des locations meublées ne sont pas des revenus fonciers mais des revenus industriels et commerciaux.

Le cadre juridique et fiscal de la location meublée est donc très différent des locations vides :

Loueur en meublé professionnel :

Jusqu'au 31 12 2008, pour avoir la qualité fiscale de loueur en meublé professionnel, il faut remplir deux conditions :

• Etre inscrit en cette qualité au registre de commerce et des sociétés.
• Retirer de cette activité au moins 23 000 € de recettes annuelles ou au moins 50% de ses revenus.

A compter du 01 01 2009, pour avoir cette même qualité, il faut remplir 3 conditions cumulatives :

• Un membre du foyer fiscal doit être inscrit en cette qualité au registre de commerce.
• Les recette annuelles tirées de cette activité doivent excéder 23 000 €.
• Ces recettes doivent excéder les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu autres que ceux tirés des revenus de meublés.

Loueur en meublé non professionnel :

A contrario, le loueur en meublé non professionnel

• Soit n’est pas inscrit au registre de commerce et des sociétés
• Soit, inscrit au registre de commerce et des sociétés, ne retire de la location qu’un montant inférieur ou égal à 23 000 € ou ne représentant pas plus de son revenu global.

Cette distinction n’a pas d’incidence sur le contrat de location, les rapports avec le locataire, ou les droits et obligations des parties.

LOCATION A TITRE DE RESIDENCE PRINCIPALE

La durée minimale du contrat est d’un an, renouvelable à son terme pour un an. Lorsque le locataire est étudiant, la durée du contrat peut être ramenée à 9 mois pour coller avec l’année universitaire. Dans ce cas, le contrat prend fin à son échéance, sans renouvellement tacite.

Le loyer initial, librement fixé entre les parties, est révisable en cas de renouvellement tacite. L’encadrement de la révision du loyer est calqué sur la loi de 89.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le bail doit en avertir le locataire trois mois au minimum avant son échéance. Ce congé ne peut être motivé que par trois motifs :

• La décision de vendre le logement
• La décision de reprendre le logement
• Un motif légitime et sérieux.

Si les motifs sont les mêmes que ceux qui sont prévus par la loi de 89, des différences importants subsistent : en effet, par exemple, la décision de reprendre le logement n’est pas obligatoirement liée à des conditions relatives à la personne bénéficiaire du congé. Par ailleurs , il n’est pas prévu de droit de préemption du locataire en cas de congé pour vendre.

Enfin, le formalisme des différents congés n’est pas défini.

Le locataire peut quitter les lieux à tout moment moyennant un préavis d’un mois.

Les parties peuvent convenir que les divers frais, tant à l’entrée qu’à la sortie du locataire, seront à la charge exclusive de celui-ci.

Le montant du dépôt de garantie est fixé librement entre les parties.

LOCATION A TITRE DE RESIDENCE SECONDAIRE 

Lorsque le logement ne constitue pas la résidence principale du preneur, les parties peuvent en principe librement convenir de la forme, de la durée et du terme du contrat, sous réserve des dispositions issues du code civil, sauf si elles décident de se soumettre volontairement aux dispositions de l’article L 632-1 du code de la construction et de l’habitat (locations meublées à titre de résidence principale).