Lagestionenligne

Vous trouverez dans cet espace des informations qui vous seront nécessaires pour rechercher, sélectionner et faire entrer un nouveau locataire, par l’intermédiaire d’une agence ou en traitant ces opérations par vous-même.
Pour bénéficier d’un mode opératoire complet, vous devez être propriétaire bailleur adhérant à LAGESTIONenligne par un mandat de gestion.

                                  LOUER SEUL VOTRE LOGEMENT                                  

La location d’un logement doit être traitée avec soin et de manière transparente vis-vis du locataire. C’est la meilleure manière d’éviter toute ambigüité, source de conflits futurs.
Cette opération se traite en cinq étapes successives :

• Recherche d’un locataire
• Sélection du locataire
• Diagnostics immobiliers
• Rédaction et signature du bail
• Entrée dans les lieux.
  

Recherche d'un locataire

Le support d’annonces doit être choisi avec soin, pour une visibilité maximum en fonction du bien que vous avez à louer et de son emplacement : presse généraliste ou spécialisée, journaux gratuits, internet.
Le descriptif du bien à louer doit être précis et surtout exact. Par exemple, même si la surface du bien à louer ne doit pas obligatoirement être garantie, vous avez tout intérêt à indiquer une surface exacte. Dans le cas inverse, vous risquez que votre locataire ne reste pas ou une remise en cause contentieuse de votre loyer.
De plus une annonce réaliste vous permettra d’éviter des visites inutiles.
Si votre logement est occupé, il vous faudra bien entendu vous entendre avec votre locataire en place et que chacun tienne compte des contraintes de l’autre.
Préférez les visites individuelles aux visites collectives : une bonne présélection téléphonique permet d'en limiter le nombre ; une visite individuelle permet de nouer un contact.
 

Sélection du locataire

Les critères de sélection d’un locataire sont différents selon que vous ayez souscrit ou non une assurance loyers impayés, que vous souhaitiez rentrer dans le cadre de la GRL (Garantie des Risques Locatifs) ou non.
Dans tous les cas, lorsqu'il y a plusieurs candidats, vous êtes libre de votre choix.

Sans assurance :

Vous êtes totalement libre de votre choix et de vos critères de sélection, du moment qu’ils sont conformes à la loi.
On considère généralement que le loyer ne doit pas dépasser le tiers des revenus réguliers des locataires.
Il vous revient donc de définir des critères d’acceptation et de choisir librement votre futur locataire.
Attention, vous êtes limité par la loi pour ce qui concerne les pièces justificatives que vous pouvez ou ne pouvez pas demander. Par exemple, vous ne pouvez demander de pièces (relevés) ou attestations bancaires.
La Halde (Haute Autorité de Lutte contre les Discriminations et pour l’Egalité) a pour mission de lutter contre les discriminations. Elle traite les réclamations et organise des tests de discrimination. Les sanctions peuvent être lourdes puisque pénales. Il est donc nécessaire de veiller particulièrement au respect de la réglementation.
Dans l’espace privé de la gestion en ligne (réservé aux propriétaires sous mandat de gestion), vous trouverez toutes les informations pour sélectionner votre locataire en toute sécurité et conformément aux textes en vigueur.

Avec assurance loyers impayés :

Si vous adhérez à une assurance loyers impayés, les critères d’éligibilité de la location et de sélection du locataire sont définis par celle-ci et doivent scrupuleusement être respectés, sous peine de rejet du dossier au moment d’une demande d’indemnisation.

LAGESTIONenligne propose à ses clients une assurance loyers impayés particulièrement compétitive  :

• Loyers et charges remboursés à 100%
• Pas de franchise
• Plafond mensuel d'indemnisation : 3 100 €
• Assurance illimitée en durée.
   

Diagnostics

Depuis quelques années sont apparues des obligations pour les bailleurs concernant la situation de leur logement, d’abord en ce qui concerne les risques naturels et technologiques, puis les performances énergétiques, et enfin l’exposition au plomb. L’ensemble est regroupé dans le Dossier de Diagnostics Techniques.

• Etat des risques naturels et technologiques : il a une valeur informative concernant la situation du logement pour ce qui concerne les risques naturels et technologiques.
• Diagnostic de performances énergétiques : il a une valeur informative concernant les performances du logement en matière de consommation énergétique et d’émissions de gaz à effet de serre.
• Constat des risques d’exposition au plomb : en cas d’exposition importante au plomb, il peut en résulter une obligation de suppression du risque d’exposition.

Ces diagnostics doivent être joints au bail de location (vide ou meublée).
Le constat des risques d’exposition au plomb peut entraîner des obligations de remise en état préalables à la location en fonction des résultats du diagnostic.
 

Rédaction et signature du bail

La rédaction du bail doit être faite avec le plus grand soin, ainsi que la ou les cautions personnelles, sous peine de nullité. La signature du bail est également l’occasion de préciser aux différentes parties les points importants (colocation, entretien locatif, assurance...).
Chaque partie prenante doit être en possession d’un exemplaire du bail (il faut donc autant d’originaux que de parties).
 

Entrée dans les lieux

Avant de faire entrer un locataire dans les lieux (remise des clés), il est impératif que :

• L’ensemble des documents contractuels (bail, caution(s)) soient totalement régularisés
• Le locataire entrant ait fourni une attestation d’assurance multirisques habitation.
  • Si vous louez un bien individuel, vous devez conserver un contrat qui couvre la partie immobilière de votre bien.
  • Par contre, si vous louez dans un immeuble collectif, c’est l’assurance de l’immeuble qui assurera le complément avec le contrat du locataire. Vous avez néanmoins intérêt à conserver une assurance dite PNO (propriétaire non occupant) qui, bien que non obligatoire, vous permettra de couvrir votre bien de manière optimume.

Entretien gaz et fuel :

• Le gaz est dangereux, l’absence de respect des réglementations peut présenter un risque vital pour l’occupant (explosion, intoxication au monoxyde de carbone). Si la charge de l’entretien et du ramonage est au locataire, il revient au bailleur de s’assurer que celui-ci a rempli ses obligations.
• Le chauffage au fuel entraîne les mêmes obligations d’entretien et de ramonage de la part du locataire.

Etat des lieus et remise des clés :

• L’état des lieux peut être réalisé contradictoirement entre le propriétaire (ou son prestataire) et le locataire ou bien par un huissier de justice. Cette étape, à mener avec soin, est primordiale pour la protection des intérêts du bailleur et également du locataire à la sortie.
• Les différents compteurs (gaz, EdF, eau chaude, eau froide) doivent être relevés, à l'entrée comme à la sortie.
• C’est à l’issue de l’état des lieux que seront remises les clés au locataire qui prendra possession de son logement.
   

                       DELEGUER LA LOCATION A UN PROFESSIONNEL                        

Devant la complexité et le temps nécessaire à la réalisation d’une location (de la recherche de locataire à la remise des clés), vous pouvez déléguer cette tâche à un professionnel.
Les tarifs des agences sont libres, mais on constate que cette prestation revient en général à environ 2 mois de loyer, obligatoirement partagés par moitiés entre le propriétaire et le locataire.
Sur Paris intra-muros, vous pouvez prendre contact avec le cabinet Monceau Expansion Immobilier (01 46 22 10 10), cabinet partenaire de LAGESTIONenligne et qui réalise une centaine de transactions locatives par an pour des particuliers.