Lagestionenligne

20 novembre 2008

Selon le réseau d’agences Laforet, le recul des prix en 2008 sera de 10%. A Paris, les prix ont commencé à se replier depuis la rentrée.

Après avoir cédé 6,1% entre janvier et octobre 2008, les prix devraient chuter de 10% sur l’ensemble de l’année 2008. Même à Paris, où les prix ont enregistré une hausse de 1,4% entre janvier et octobre, une baisse est amorcée.

Toujours selon Laforet, la crise du subprime, qui a conduit à un net durcissement des conditions de crédit, est bien entendu responsable ; mais il y a également eu un décrochage en 2006 entre les salaires des français et les prix de l’immobilier.

Face à la nouvelle donne, l’attentisme est de règle : partout le nombre de biens en stock a crû(+50% à Paris) et les délais de vente se sont allongés.

02 novembre 2008

A compter du premier janvier 2009, apparaît un nouveau diagnostic qui vient s’ajouter à tout ce qui existe déjà et est désormais regroupé dans le « Dossier de diagnostics techniques » (article L 271-4 du code de la construction et de l’habitat).

Champ d’application du diagnostic de l’installation intérieure électrique : immeubles et parties d’immeubles à usage d’habitation, ainsi que leurs dépendances ayant des installations de plus de 15 ans.

Opérations concernées : ce diagnostic n’est exigé que pour la vente et non pour la location.

Cependant, pour la location :

• la jurisprudence considère que le bailleur est tenu d’une obligation de moyens autonomes de sécurité.
• Le décret de 2002 fixant les critères de décence précise que les réseaux et branchements d’électricité doivent être conformes aux normes de sécurité et en bon état d’usage et de fonctionnement.

Ainsi, on voit que le bailleur a tout intérêt à s’assurer de la qualité de l’équipement électrique de son bien.

25 octobre 2008    

Le projet de loi de finances pour 2009 prévoit une restriction du régime de la location meublée professionnelle

Actuellement, le régime de loueur en meublé professionnel est applicable aux personnes inscrites en cette qualité au registre de commerce et des sociétés (RCS) et qui remplissent une de ces deux conditions :

• Réaliser plus de 23 000 € de recettes annuelles
• Retirer de cette activité au moins 50 % de ses revenus.

Le projet de loi de finance rendrait ces conditions cumulatives.

Les plus-values de cession des loueurs en meublé professionnels bénéficieraient d’une exonération totale tant que le montant annuel des recettes tirées de cette activité n’excéderaient pas 90 000 € (régime des petites entreprises prestataires de service) au lieu de 250 000 € actuellement (régime des petites entreprises de vente de marchandise ou de fourniture de logement).

Le loueur en meublé non professionnel demeurera soumis au régime des plus-values des particuliers.

Loueur en meublé professionnel : les déficits antérieurs à l’acquisition ou à la livraison de l’immeuble pourraient être imputés par fractions égales sur le revenu global des trois premières années de location meublée, à  condition que ces déficits se rapportent à des dépenses engagées en vus de la location meublée ;

Loueur en meublé non professionnel : le déficit provenant de la location seraient imputés sur le revenu global du contribuable dans la limite de 10 700 €, avec une possibilité de reporter les déficits excédant ce seuil sur les revenus de la location meublée pendant 10 ans. Cette limite (par foyer fiscal) serait distincte de celle applicable en matière de revenus fonciers de biens loués nus.

Le régime de micro-BIC serait moins attractif puisque les loueurs (professionnels ou non) devraient, pour opter, avoir un chiffre d’affaire n’excédant pas 32 000 € (76 300 actuellement).

De plus l’abattement serait de 50 % au lieu de 71 % actuellement.

16 septembre 2008   

Un locataire qui demandait la restitution de son dépôt de garantie s’est vu refuser cette restitution par le propriétaire, au motif que le logement nécessitait des dépenses liées à sa remise en état.

La juridiction de proximité, saisie, juge que le bailleur ne peut retenir le dépôt de garantie que s’il justifie des dépenses de remise en état engagées et qu’en l’espèce, le bailleur ne fournit aucune facture ayant fait l’objet d’un règlement.

Le jugement est cassé par la cour de cassation qui réaffirme que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives.

Il appartient au juge d’évaluer le montant des réparations dues par le locataire.

Le bailleur ne peut retenir une somme forfaitaire pour la remise en état des lieux. Il doit justifier la retenue.

12 août 2008

Contrairement à une idée généralement répandue, il ne s’agit pas là de mesurer la teneur de plomb dans l’eau, mais l’existence de risques d’exposition au plomb situé dans les peintures anciennes.

Ce diagnostic, à joindre obligatoirement à tous les contrats de location d’un immeuble affecté totalement ou en partie à usage d’habitation construits avant le 1er janvier 1949 a une validité illimitée, sauf en cas de constatation de présence de plomb (6 ans). 

En cas de présence de plomb et au-delà d’un certain seuil, le bailleur doit réaliser, à ses frais, les travaux nécessaires permettant de supprimer le risque d’exposition.

En pratique, il faut demander au diagnostiqueur de préciser, dans le cadre de son expertise, les endroits où il y a une obligation de suppression du risque d’exposition.

Attention, en cas de non production du constat des risques d’exposition au plomb ou de non réalisation des travaux nécessaires à la suppression du risque d’exposition, le bailleur risque d’être mis en cause pénalement.